Bail commercial : déplafonnement pour modification du loyer au cours de la vie du bail
Publié le :
03/05/2018
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La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenues en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant à elles seules le déplafonnement.
L’article L.145-34 du Code de Commerce permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement dans l’hypothèse d’une modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L.145-33.
Parmi les 4 éléments cités par l’article L.145-33 figurent les obligations respectives des parties.
La modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail lors du renouvellement entraine donc lors du renouvellement le déplafonnement du loyer à la valeur locative.
La Cour de Cassation s’est à nouveau penchée sur ce sujet dans un arrêt du 15 février 2018 .
Au cours d’un litige judiciaire dans le cadre d’une procédure de révision des loyers, les parties sont parvenues à un accord sur le nouveau loyer mettant fin aux procédures de révision.
Le bailleur et le preneur ont réajusté les loyers sur la dernière période du bail à renouveler. Cet accord est intervenu le 7 mars 2014 réajustant le loyer du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, alors que le bail devait se renouveler à compter du 1er avril 2013.
La question est de savoir si cet accord intervenu le 7 mars 2014 dans le cadre de la procédure de révision pour la dernière période triennale peut influencer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2013. Le loyer du bail renouvelé est-il déplafonné à la valeur locative ?
La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel qui retient que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenues en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant à elles seules le déplafonnement.
La Cour de Cassation répond donc par l’affirmative.
Tout accord ,hors décision judiciaire sur le loyer durant la période du bail, si elle modifie notablement le loyer doit donc entraîner à l’échéance du bail le déplafonnement du loyer à la valeur locative pour modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail.
Toute modification du loyer en cours de bail est susceptible d’entrainer un déplafonnement du loyer à l’échéance à la valeur locative.
Il peut s’agir d’une augmentation du loyer en accord entre les parties en dehors de toute révision triennale légale (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 4 avril 2001).
Il peut s’agir également d’une diminution de ce loyer intervenue contractuellement pour tenir compte par exemple du contexte économique général (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 24 mars 2004).
Cependant, il faut que cette modification soit notable. Ce caractère notable est à l’appréciation souveraine des juges du fond.
Il convient toutefois d’apporter une précision importante. La Cour de Cassation a considéré qu’une augmentation conventionnelle du loyer prévue dès l’origine du bail ne pouvait être assimilée à une augmentation intervenue après accord pris en cours de bail (Cour d’Appel de Paris 12 octobre 2005).
Il faut donc être extrêmement prudent en cours de bail alors que la tentation est grande notamment pour le locataire en difficulté économique de solliciter une diminution de son loyer au cours du bail.
Cette demande de diminution si elle notable entrainera un déplafonnement du loyer au renouvellement.
De même, en cas de procédure judiciaire de révision du loyer, il vaut mieux laisser le Tribunal statuer plutôt que d’aboutir à une transaction contractuelle de modification du loyer.
C’est un des enseignements de cet arrêt.
En effet, en sortant du cadre de la procédure judiciaire de révision, les parties aboutissent à un accord contractuel sur le montant du bail qui est étranger tant à la loi qu’au bail initial.
Il convient donc d’agir avec la plus grande prudence et notamment ne pas se satisfaire d’un accord contractuel lors d’une procédure de révision judiciaire, mais à tout le moins laisser le juge entériner un éventuel accord intervenu lors d’une procédure de révision judicaire légale.
A l’heure où les pouvoirs publics poussent les avocats à sortir du cycle judiciaire pour obtenir des accords contractuels, cette décision va à contrecourant de la pensée dominante.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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