Bail d'habitation et congé pour reprise : les conditions permettant au bailleur de reprendre son logement
Publié le :
27/05/2024
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Il n’est toujours pas facile pour un propriétaire de récupérer son logement, c’est-à-dire de résilier le bail le liant à un locataire.L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 rappelle que le bailleur peut donner congé à son locataire s’il souhaite reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
La décision de reprendre ou de vendre le logement peut apparaître comme les deux voies les plus faciles.
Celle consistant à vouloir vendre le logement peut être délicate, car le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui lui donne la possibilité d’acheter en priorité les biens immobiliers qu’il loue avant tout autre acquéreur.
Reste la décision du bailleur de donner congé pour reprendre le logement, ce qui constitue la faille la plus simple et facile pour résilier un bail.
Cependant, le texte indique que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le délai de préavis applicable est de 6 mois dans cette hypothèse puisqu’il émane du bailleur.
Destinataires d’un congé pour vendre, les locataires l’avaient contesté devant le Tribunal et la Cour d’appel de DOUAI qui, dans un arrêt du 19 mai 2022, a validé le congé donné par le propriétaire.
Les locataires contestaient cette validation de congé, indiquant que leur bailleur avait une intention frauduleuse en délivrant le congé.
Les locataires invoquaient la nécessaire recherche par les Tribunaux de l’habitation effective des locaux à titre principal.
Le fait d’avoir fait des travaux, d’avoir souscrit auprès de divers fournisseurs électricité et eau, de s’être domicilié fiscalement à cet endroit, ne suffirait pas à leurs yeux.
Les Tribunaux devraient vérifier si le logement repris constituait bien son habitation principale.
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de DOUAI, estimant que la preuve d’une inscription sur les listes électorales, le fait d’avoir réalisé d’importants travaux, d’avoir souscrit des contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, ainsi qu’un abonnement Internet et téléalarme et avoir modifié sa domiciliation fiscale suffisaient à déduire le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement.
La Cour de cassation valide donc le raisonnement de la Cour d’appel et le congé pour reprise du logement.
Il n’y a donc pas lieu de vérifier si de manière effective le logement est bien habité par le bailleur à titre principal ou secondaire.
Le faisceau d’indices résultant des preuves versées aux débats devant le juge du fond a suffi à convaincre la Cour dont le raisonnement est validé par la Cour de cassation.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-18.580
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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