Bail commercial et travaux prescrits par l'administration (commerces de restauration)
Publié le :
29/04/2021
29
avril
avr.
04
2021
A qui incombe la charge de travaux prescrits par l’Administration ?
Cette question est rituelle dans les rapports entre locataires et propriétaires.L’arrêt commenté concerne un commerce de restauration, mais la solution est identique pour tous les types de commerce.
Il est vrai qu’en matière de restauration ou d’hôtellerie, les normes et contraintes administratives sont nombreuses.
Comme toujours dans ce type de situation, il faut d’abord se référer aux clauses contenues dans le bail commercial et procéder à une lecture attentive.
Tout transfert de charges au préjudice du locataire doit être express.
Il s’agit d’une règle fondamentale en cette matière.
Le fondement juridique pour traiter la question relève de l’article 1719 du Code Civil.
Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
- de délivrer au preneur la chose louée
- d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée
Cela veut dire que le Code Civil met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer à son locataire un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, c’est-à-dire conforme à la destination prévue au bail.
Cette disposition n’est pas d’ordre public.
Il est possible d’insérer une clause de transfert de charges au locataire.
Dans l’espèce évoquée par la Cour de Cassation dans son arrêt du 28 janvier 2021, n° 20-13.854, sur pourvoi d’un arrêt de la Cour d’Appel de NOUMEA en date du 2 décembre 2019, le bail contenait deux dispositions.
L’une prévoyait que « pour la pratique de son activité, l’exploitant s’oblige expressément à s’assurer que son activité se déroule en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales, administratives, réglementaires ou autres pouvant s’y rapporter. »
De même, « l’exploitant devait faire son affaire personnelle de l’obtention dans les conditions réglementaires de toutes les autorisations administratives requises par la règlementation en vigueur en fonction de l’utilisation projetée des locaux, l’exploitant devait se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’hygiène et le travail de façon à ce que la SCI propriétaire ne puisse être ni inquiétée, ni recherchée. »
La Cour d’Appel de NOUMEA, dans son arrêt attaqué, a considéré que les clauses du bail exonéraient le bailleur de la charge financière de la réalisation des travaux prévus par les prescriptions générales de sécurité.
La Cour de Cassation a très justement cassé l’arrêt.
La Cour de Cassation a considéré que la clause prévoyant que l’exploitant, donc le locataire, devait se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant notamment la sécurité, de façon à ce que le bailleur ne puisse être ni inquiété, ni recherché à ce sujet, ne pouvait en aucun cas signifier que les travaux prescrits par l’autorité administrative étaient à sa charge.
Le fait que le locataire doive se conformer aux lois et règlements n’implique pas qu’il assume la charge des travaux prescrits par l’Administration.
Seule une clause précise et expresse pouvait transférer cette charge au locataire par une disposition contraire aux préconisations de l’article 1719 du Code Civil qui n’est pas d’ordre public.
Cette solution est logique.
Il convient de bien rédiger les clauses de transfert de charges au préjudice du locataire.
Il est tout à fait possible de prévoir contractuellement les dispositions contraires à l’article 1719 du Code Civil au préjudice du locataire, mais encore faut-il les rédiger avec soin et de manière expresse.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
Bail commercial et travaux prescrits par l'administration (commerces de restauration)
Publié le : 29/04/2021 29 avril avr. 04 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
A qui incombe la charge de travaux prescrits par l’Administration ? Cette question est rituelle dans les rapports entre locataires et propriétaires. L’ar...
-
Les nouveaux seuils de dispense de procédure des marchés publics
Publié le : 27/04/2021 27 avril avr. 04 2021Collectivités / Marchés publics / Procédure de passation
Dans un contexte de crise sanitaire doublée d’une crise économique, le gouvernement a mis en place des mesures permettant de faciliter temporairement la co... -
Président d’une SAS nommé pour une durée déterminée : conséquences de la survenance du terme sur le mandat
Publié le : 26/04/2021 26 avril avr. 04 2021
Par un arrêt du 17 mars 2021 (Cass. Com. 19-14.525), publié au Bulletin, la chambre commerciale de la Cour de cassation affirme que le président d’une SAS... -
Un actionnaire d’une société par action peut-il provoquer la réunion d’une assemblée générale et d’un conseil d‘administration par la voie judiciaire en demandant la nomination d’un mandataire ad hoc ?
Publié le : 23/04/2021 23 avril avr. 04 2021
La cour de cassation, dans un arrêt du 13 janvier 2021, a indiqué que l’intérêt social, était la seule condition de nomination d’un mandataire ad hoc charg... -
Une personne atteinte d’un trouble psychique ou neuropsychique à la suite de consommation de produits stupéfiants est-elle pénalement responsable ?
Publié le : 20/04/2021 20 avril avr. 04 2021Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
La réponse à cette question se trouve dans l’article 122-1 du Code pénal, qui distingue selon que ce trouble a aboli ou seulement altéré le discernement de... -
Un enfant non encore né peut-t-il obtenir l’indemnisation du préjudice d’affection résultant du meurtre de son grand-père ?
Publié le : 20/04/2021 20 avril avr. 04 2021Particuliers / Famille / Enfants
Par un arrêt du 11 février 2021 (pourvoi 19-23.525), la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l’affirmative. En l’espèce, une jeune... -
Une faute contractuelle ouvre-t-elle droit à l'indemnisation d'un tiers au contrat ?
Publié le : 19/04/2021 19 avril avr. 04 2021Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
La Cour de cassation a répondu par l'affirmative. Par un arrêt du 13 janvier 2020 (pourvoi 17-19.963), l'assemblée plénière de la Cour de cassation a en e...