L'autorisation de céder le bail est bien un acte d'administration
Publié le :
21/10/2011
21
octobre
oct.
10
2011
Par un arrêt en date du 1er juin 2011, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a apporté des informations essentielles sur le régime de gestion d’un bien indivis dès lors qu’est en jeu un bail rural.
L'autorisation de cession de bail
La question qui se pose est celle de déterminer si l’autorisation de céder le bail devait être regardée ou non comme un acte d’administration.
Si au regard des textes relatifs notamment au régime de protection des incapables majeurs, mais également au regard de la jurisprudence, il était acquis que la conclusion du bail constitue pour le bailleur un acte de disposition avec toutes les conséquences qui pouvaient s’en suivre, les autres manifestations de volonté du cocontractant susceptibles de mettre fin au bail pouvaient poser une certaine difficulté.
Il en était ainsi notamment du problème de l’autorisation de cession de bail dans le cadre d’une indivision, au regard des nouvelles dispositions , telles qu’issues de la loi du 23 juin 2006 ayant réformé les successions et les règles d’indivision.
Il ressort de l’article 815-3 nouveau du Code Civil que les actes d’administration, en tant qu’ils portent sur des biens indivis, peuvent l’être valablement accomplis par des co-indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits.
Dans le cas soumis à l’appréciation de la Cour de Cassation, la Cour d’appel avait considéré que l’autorisation de céder le bail constitue un acte d’administration pouvant être valablement délivré par les 2/3 des indivisaires.
La Cour de Cassation, dans un arrêt qui mérite d’être salué, et qui met fin à des divergeassions difficiles à interpréter pour les indivisaires, a confirmé clairement cette qualification d’acte d’administration.
La solution retenue paraît heureuse en ce qu’elle met fin à une controverse sur la qualification de cet acte particulier, qui, sans constituer un renouvellement de bail, ni un acte de résiliation, n’en était pas moins lourd de conséquence pour le preneur, mais également pour l’indivision bailleresse.
Il sera désormais possible pour des co-indivisaires d’autoriser la cession du bail sollicitée par le preneur sans risquer de voir le refus de co-indivisaires minoritaires paralyser la situation, dégénérant en une action devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Les intérêts des co-indivisaires minoritaires ne sont pas bafoués par une telle décision, dans la mesure où les dispositions de l’article 815-3 prévoient également l’application de la règle de l’unanimité dès lors que l’acte litigieux ne ressortît pas à l’exploitation normale du bien indivis.
Pour apprécier cette normalité de l’acte, la référence pourra aisément s’en rapporter au respect dans le cadre d’une telle opération des intérêts légitimes du bailleur, critère habituellement retenu par la jurisprudence pour statuer sur de telles demandes d’autorisation de cession contestées par le bailleur.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
DERVILLERS Julien
Historique
-
Droit de préemption du preneur et notion d'exploitation effective
Publié le : 12/02/2018 12 février févr. 02 2018Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Il faut une exploitation effective au moins 3 ans avant la préemption, à défaut de quoi le fermier sera privé de la possibilité de préempter. Le fermier... -
Société: conditions de transmission des garanties accordées par un vendeur dans une cession de parts sociales
Publié le : 11/02/2013 11 février févr. 02 2013Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entrepriseRédacteurs d'une cession comprenant une garantie de la valeur des parts sociales soyez vigilants. Si le vendeur souhaite exclure toute transmissibilité des g...
-
L'autorisation de céder le bail est bien un acte d'administration
Publié le : 21/10/2011 21 octobre oct. 10 2011Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Par un arrêt en date du 1er juin 2011, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a apporté des informations essentielles sur le régime de gestion d’un b...
-
Modification du code rural : les ordonnances du 6 mai 2010
Publié le : 20/10/2011 20 octobre oct. 10 2011Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Quatre ordonnances importantes méritent un éclairage. Publiées le 6 mai 2010, ces ordonnances modifient de façon plus ou moins importante le code rural.Le co... -
Paiement du prix par le cessionnaire d'un fonds de commerce
Publié le : 29/07/2011 29 juillet juil. 07 2011Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
L'article L147-17 du Code de commerce impose à l'acquéreur d'un fonds de commerce une vigilance particulière quant au paiement du prix de vente.Acquéreur d'u... -
Contrôle des structures et régime déclaratif: le régime enfin précisé
Publié le : 23/02/2011 23 février févr. 02 2011Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Si un sujet a bien divisé les commentateurs ces derniers mois, c’est bien le contrôle des structures et plus précisément le régime dérogatoire déclaratif, co... -
Cession de clientèle en matière agricole
Publié le : 11/02/2011 11 février févr. 02 2011Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Dans un célèbre arrêt de 2009, la Cour de Cassation a estimé pouvoir être admis en son principe qu’un locataire entrant puisse, à l’occasion de la signature...