Bail commercial : à qui incombe la preuve du paiement des loyers ?
Publié le :
08/03/2016
08
mars
mars
03
2016
Aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.Dans le silence de la convention, le loyer est quérable, c’est-à-dire payable au domicile du locataire (application de l’article 1247 alinéa 3 du Code Civil). Il n’est pas payable au domicile du bailleur, c’est-à-dire qu’il n’est pas portable.
Dès lors, selon la Cour de Cassation, un commandement de payer des loyers prétendument impayés n’est pas justifié à défaut de la présentation préalable d’un avis de déchéance (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 octobre 1979).
Cependant, la Cour de Cassation a quand même dans un arrêt remarqué prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers considérant que la clause de quérabilité ne pouvait déroger à l’obligation essentielle du locataire de s’acquitter effectivement du loyer (Cour de Cassation, 3ème 28 juin 2000).
La jurisprudence de la Cour de Cassation s’est affinée, sans jamais dénier le principe selon lequel les loyers sont quérables et non portables, la Cour de Cassation exige désormais la délivrance d’un commandement de payer les loyers avant l’assignation en résiliation sans exiger que le bailleur présente préalablement sa quittance.
Selon une jurisprudence traditionnelle, il appartient au locataire d’apporter la preuve du paiement de son loyer et de ses charges conformément à l’article 1315 du Code Civil.
Les modes de preuve sont connus, le plus répandu étant la quittance que doit adresser le bailleur à son locataire.
Cependant aucune sanction n’est prévue à l’encontre d’un bailleur qui n’adresse pas sa quittance à son locataire.
En l’absence de cette quittance, il ne pourra pas se prévaloir des retards de paiement pour résilier le bail.
Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui, recevant un commandement visant la clause résolutoire le 29 avril 2013, adresse à son bailleur le même jour un chèque qui se révèlera sans provision lors de sa présentation le 13 juin 2013.
La Cour d’Appel de Pau avait refusé de prononcer la résiliation du bail considérant qu’il n’était pas établi que le chèque daté du 29 avril 2013, jour du commandement visant la clause résolutoire et qui s’était révélé ultérieurement lors de sa présentation, le 13 juin 2013, impayé, était sans provision à la date du 29 avril 2013.
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt de la Cour d’Appel au visa de l’article 1315 du Code Civil rappelant que la charge du paiement repose sur le locataire.
La Cour de Cassation reprochait à la Cour d’Appel de n’avoir pas constaté que les causes du commandement avaient été satisfaites ou pas dans le délai d’un mois.
En effet, il appartient au Juge des référés du Tribunal de Grande Instance saisi d’une demande de résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire d’avoir un raisonnement à double cliquet :
- Constater ou pas les effets de la clause résolutoire et donc vérifier si dans le délai d’un mois du commandement les loyers impayés ont été régularisés ou pas.
- Suspendre ou pas les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au preneur ou constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion. A condition toutefois que cette demande fondée sur l’article 1244-1 à 1244-3 du code civil lui soit présentée.
Les Magistrats de la Cour d’Appel de Pau ont failli dans la première partie de leur raisonnement.
En effet, aux termes de l’article 1315 du Code Civil, il appartient au preneur de prouver qu’il a satisfait aux causes du commandement visant la clause résolutoire du bail.
Il n’appartenait pas à la Cour d’Appel de faire des suppositions ou des prédictions en insinuant qu’à la date de remise du chèque celui-ci pouvait être sans provision.
Il appartenait simplement à la Cour d’Appel de Pau de constater qu’un mois après le commandement de payer en date du 29 avril 2013, c’est-à-dire au 30 mai 2013, les causes du loyer impayé n’étaient pas apurées.
Cet arrêt a une portée pratique évidente.
En effet, il arrive fréquemment qu’au jour de l’audience des référés devant le Tribunal de Grande Instance, le preneur ramène à la barre du Tribunal des chèques dont on peut espérer ou supposer qu’ils soient impayés ou provisionnés.
Il n’appartient pas au Juge des référés de s’embarrasser d’hypothèse probable ou pas.
Il doit simplement constater qu’à la date non pas où il statue mais un mois après le commandement de payer (c’est-à-dire à une date nécessairement antérieure), les causes du commandement n’ont pas été apurées.
Il lui appartient ensuite et en logique de prononcer la résiliation du bail soit par une interprétation favorable au preneur soit de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
Nullité de la clause d’échelle mobile d’un bail commercial stipulée uniquement à la hausse : Les limites de l’exception au principe
Publié le : 05/04/2016 05 avril avr. 04 2016Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar principe, les clauses d’un bail commercial qui prévoient une révision plus ou moins fréquente que la révision légale prévue par l’article L.145-38 (révis...
-
Une clause d'indexation qui exclut la révision du loyer commercial à la baisse est nulle
Publié le : 05/04/2016 05 avril avr. 04 2016Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Pour la première fois la Cour de Cassation, (en rejet d'un pourvoi engagé contre un arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 2 juillet 2014) affirme le p... -
La responsabilité de l’agent immobilier rédacteur d’acte à l’égard de l’acquéreur qui ne l’a pas mandaté
Publié le : 30/03/2016 30 mars mars 03 2016Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Dans le cadre d’un mandat exclusif de vente, un agent immobilier avait négocié et rédigé le compromis de vente d’un terrain sur lequel les acquéreurs projeta... -
Bail commercial : à qui incombe la preuve du paiement des loyers ?
Publié le : 08/03/2016 08 mars mars 03 2016Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.Dans le silence de la convention, le loyer est...
-
De l'art de réceptionner tacitement à l'insu de son plein gré
Publié le : 20/10/2015 20 octobre oct. 10 2015Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Il est de jurisprudence constante que le prononcé d’une réception tacite, qui ne peut intervenir qu’en l’absence de réception expresse, implique que soit éta... -
La clause de conciliation préalable dans les contrats d'architectes
Publié le : 30/09/2015 30 septembre sept. 09 2015Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Depuis un arrêt de principe du 14 février 2003 (Cass, Chambre mixte, 14 février 2003, n° 00-19.423), la Cour de Cassation valide la licéité des clauses de co... -
Le régime de prescription applicable aux recours entre "constructeurs"
Publié le : 22/09/2015 22 septembre sept. 09 2015Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Il est désormais établi qu’il ne peut exister de subrogation entre locateurs d’ouvrage, de sorte qu’un constructeur, condamné à indemniser un maître de l’ouv...