Bail commercial et provisions sur charges
Publié le :
13/10/2020
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La Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (Cass. 3ème Civ. n°19-14168), ordonne, avec sévérité, la restitution des charges au locataire, à défaut pour le bailleur d’avoir pu en justifier le montant.
Le garant solidaire d’un cessionnaire, assigné par le bailleur au titre d’un arriéré locatif, a opposé en défense que la créance du bailleur en remboursement de dépenses au titre de charges et impôts n’était pas établie.
Et a demandé en conséquence la restitution des provisions appelées.
Sa demande ayant été accueillie par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 5 décembre 2018, n° 17/07400), le bailleur a formé un pourvoi.
Ce pourvoi a été rejeté par la Cour de Cassation relevant que :
« Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.
(La cour) a, sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office, exactement retenu que la bailleresse devait pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions ».
La leçon de la Cour de Cassation est claire : faute de pouvoir produire des justificatifs des charges ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire.
A noter que dans la présente affaire, le bail était antérieur à la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi Pinel (n°2014-626 du 18.06.2014).
Pour tout bail Pinel, un bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire l’état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Jean-David GUEDJ
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