Bail commercial : révision du loyer, valeur locative et déplafonnement
Publié le :
05/10/2017
05
octobre
oct.
10
2017
La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires nécessitant parfois des textes législatifs correctifs.
Tout le monde se souvient de la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et l’intervention de la loi MURCEF du 11 décembre 2001.
Aujourd’hui, il paraît établi que l’intérêt d’une révision triennale à la hausse comme à la baisse du loyer n’a un intérêt que dans l’hypothèse d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
C’est le principal intérêt de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 24 mai 2017.
En l’absence d’un déplafonnement du loyer révisé, il faut désormais s’en tenir à la loi MURCEF qui a mis fin à la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et a opéré une déconnection entre l’article L.145-33 qui pose le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, et l’article L.145-38 qui rend impossible la révision du loyer en cours à la baisse lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, en l’absence de déplafonnement.
Ainsi, en l’absence de cause de déplafonnement, c’est-à-dire en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer planché même si la valeur locative est inférieure.
Qu’en est-il en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ?
Dans le cas d’espèce évoqué par la Cour de Cassation, une société locataire a sollicité une révision triennale à la baisse conforme à la valeur locative en arguant d’une variation de plus de 10% de la valeur locative suite à des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité.
La Cour d’Appel de PARIS dans son arrêt du 20 janvier 2016 a fait droit à sa demande et a fixé le loyer à la valeur locative, en dessous du loyer actuel.
La Cour de Cassation a considéré que dès lors que la Cour d’Appel avait retenu souverainement l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis la dernière fixation du loyer, il y avait lieu d’admettre la fixation du loyer au montant de la valeur locative, quel qu’en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur et indépendamment du sens de la variation de l’indice.
Cet arrêt n’est pas surprenant. Il confirme la tendance de la jurisprudence.
Seul un motif de déplafonnement du loyer rend intéressant la démarche tendant à voir modifier le loyer lors d’une révision, soit à la hausse, soit à la baisse.
Depuis la loi MURCEF du 11 décembre 2001, en l’absence de cause de déplafonnement, il n’y a aucun intérêt de se préoccuper de la modification du loyer en dehors de l’application des indices.
Cet arrêt confirme l’attention que doivent porter les praticiens sur le montant du loyer révisé en présence d’une clause de déplafonnement.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
Le Juge et la mise en œuvre de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux
Publié le : 08/11/2017 08 novembre nov. 11 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La cour de cassation vient une nouvelle fois rappeler par son arrêt du 05 octobre 2017 ( n°15-25018) que le Juge saisi en constatation du jeu de la clause... -
Bail commercial : révision du loyer, valeur locative et déplafonnement
Publié le : 05/10/2017 05 octobre oct. 10 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires n...
-
Poursuite d'un bail dérogatoire au-delà du terme contractuel : conséquences
Publié le : 01/09/2017 01 septembre sept. 09 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017, la question du maintien du preneur dans les lieux à l’échéance de la date contractuelle du bail dérog... -
Congé du locataire commercial et renonciation : Quelles conséquences ?
Publié le : 05/07/2017 05 juillet juil. 07 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Quelles conséquences lorsqu'un locataire commercial, après avoir délivré un congé, ne quitte pas les lieux et paye une indemnité d'occupation au bailleur?... -
Bail commercial : suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement
Publié le : 27/06/2017 27 juin juin 06 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Le preneur commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de clause résolutoire, tant que la décision prononçant la résolution d... -
Bail commercial : risque d'éviction, résiliation de bail et droit à réparation
Publié le : 30/05/2017 30 mai mai 05 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La Cour de Cassation dans un arrêt du 2 mars 2017 a eu à traiter de la problématique d’une demande de résiliation de bail et de dommages et intérêts à l’init... -
Bail commercial - Déspécialisation partielle : le bailleur n'a plus à motiver son refus
Publié le : 04/05/2017 04 mai mai 05 2017Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires....