Contentieux de la péremption et péremption du permis de construire
Publié le :
11/09/2014
11
septembre
sept.
09
2014
Les recours relatifs à la péremption d’un permis doivent être considérés comme des recours contre le permis. Le régime de suspension prévu par l’article R 424-19 doit par conséquent leur être appliqué.
1. L’ancien article R 421-32 du code de l’urbanisme, tel que modifié par le décret n°2006-958 du 31 juillet 2006, disposait notamment, en son alinéa 4 : Lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable.
L’article R 424-19, créé par le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 dispose quant à lui : En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité prévu à l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. (1)
2. L’esprit de ces différentes réformes est de sécuriser les autorisations d’urbanisme et lutter contre les recours abusifs. Les travaux préparatoires, les rapports qui les ont encadrées ne laissent pas de doute sur ce point.
3. Si l’ancien article R 421-32 ne visait que les recours en annulation (outre le recours civil de l’article L 480-13), cette restriction a été clairement supprimée par le nouveau texte, qui a donc étendu la suspension à l’ensemble des recours susceptibles d’affecter un permis de construire (ou de démolir, ou d’aménager).
4. L’article R 424-17 dispose quant à lui : Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. (2)
5. La conjoncture économique, les difficultés rencontrées par les constructeurs (faillites d’entreprises, abandons de chantier, problèmes de financement, nécessité de trouver un repreneur, transferts de permis,…) sont telles aujourd’hui que les retards au démarrage du chantier et les interruptions en cours de chantier sont particulièrement fréquents. Ces avatars sont souvent exploités par les tiers (voisins notamment) pour tenter de faire constater la caducité de l’autorisation de construire.
6. La décision qui constate la péremption (3) comme celle qui refuse de la constater (4) sont des actes faisant grief, susceptibles d’être attaqués par le biais d’un recours en excès de pouvoir devant la juridiction administrative.
Aussi, ces situations génèrent un abondant contentieux, notamment autour de la notion factuelle de « travaux significatifs », seuls susceptibles d’interrompre la péremption.
7. Si la validité du permis est reconnue au terme de la procédure, ce permis n’a donc jamais cessé d’être valide, sauf nouvelle cause de péremption. Mais précisément, l’interruption du chantier pendant la procédure en contestation de la validité du permis peut-elle entrainer la péremption ? Ou faut-il admettre que la procédure aura suspendu la péremption ?
8. Ce contentieux - non de la légalité du permis, qui n’est pas en cause - mais de sa validité, n’est pas différent par ses effets de celui de l’annulation, puisqu’au bout du compte, il s’agit bien de confirmer l’existence de l’autorisation qui a été délivrée pour pouvoir la mettre en œuvre ou poursuivre sa mise en œuvre.
La situation du constructeur dont le permis est taxé de caducité est assimilable à celle du constructeur dont le permis est taxé de nullité : s’il poursuit ses travaux pendant le cours de la procédure, il prend le risque de voir son permis invalidé au terme de celle-ci , et les travaux réalisés deviennent irréguliers. Mais s’il les suspend, il ne doit pas se trouver exposé à une péremption. (5)
Aussi, les recours relatifs à la péremption d’un permis doivent bien être considérés comme des recours contre le permis. Le régime de suspension prévu par l’article R 424-19 doit par conséquent leur être appliqué.
En décider autrement reviendrait à méconnaître tant l’esprit de la loi que la lettre du texte.
Index:
(1)Le permis s’entend aussi bien du permis de construire que du permis de démolir ou d’aménager.
Le décret n°2012-189 du 7 février 2012 (article 11) a étendu ce régime de suspension aux autorisations en matière d’ICPE lorsqu’elles sont accompagnées d’une demande de permis de construire.
(2) Ces dispositions s’appliquent également à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque celle-ci porte sur une opération comportant des travaux.
(3) Jurisprudence constante depuis : CE. 5 décembre 1984, SCI Le Pavois, req. n°41573
(4) Voir par exemple : Cour administrative d'appel de Marseille, 1ère ch. 10 décembre 1998, 96MA02019 ; C.E. 16 mars 2012, req. n° 340.952, SCI Quartier du Paradis
(5) On notera d’ailleurs que si un arrêté interruptif de travaux est intervenu, cet acte de l’administration interrompt le délai de péremption. CE. 25 septembre 2013, n°351103. Il s’agit ici d’une interruption et non d’une suspension.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
CHARLES-NEVEU Brigitte
Avocate Honoraire
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
Historique
-
L’opposition à la déclaration préalable d’un projet soumis à permis de construire
Publié le : 03/10/2014 03 octobre oct. 10 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Le maire a l'obligation de s'opposer à une simple déclaration préalable si le projet qui lui est soumis est en réalité soumis au régime du permis de construi... -
Contentieux de la péremption et péremption du permis de construire
Publié le : 11/09/2014 11 septembre sept. 09 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Les recours relatifs à la péremption d’un permis doivent être considérés comme des recours contre le permis. Le régime de suspension prévu par l’article R 42...
-
Permis de construire et raccordement aux réseaux
Publié le : 08/09/2014 08 septembre sept. 09 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Refus d'un permis de construire pour défaut d'accord de la collectivité publique à la modification de la consistance des réseaux publics.L'article L. 111-4 d... -
Conséquences de l'annulation d'un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire
Publié le : 08/09/2014 08 septembre sept. 09 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Quelles sont les conséquences de l'annulation d'un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire?Un premier sursis à statuer avait été opposé... -
Transfert de permis de construire et absence d'obligation de notification du recours au nouveau titulaire
Publié le : 04/09/2014 04 septembre sept. 09 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
L’obligation de notifier le recours au bénéficiaire n’emporte pas, en cas de transfert du permis, obligation de notifier ce recours au nouveau titulaire, qua... -
Permis de construire et raccordement aux réseaux
Publié le : 03/09/2014 03 septembre sept. 09 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
L'installation d'une canalisation d'une longueur importante, traversant des terrains autres que celui du pétitionnaire, constitue une modification du réseau... -
Contentieux de l'urbanisme
Publié le : 01/09/2014 01 septembre sept. 09 2014Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Par 2 avis du 18 juin 2014, le Conseil d'Etat clôt le débat qui faisait rage parmi les juridictions administratives sur l'application dans le temps de certai...